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Ciò che compete al venditore
Il proprietario di un immobile che decida di procedere alla vendita dello stesso, deve premurarsi, anzitutto, di farlo valutare in modo corretto, così da non immetterlo sul mercato sopravalutato o sottovalutato. Per effettuare la valutazione ci si può rivolgere ad un’agenzia immobiliare, la quale fornirà una valutazione compiuta da un esperto qualificato.
Per una corretta valutazione dell’immobile l’agente terrà conto di alcune caratteristiche fondamentali, considerando sempre che le valutazioni vanno effettuate prevalentemente per confronto, ciò significa che, spesso, l’immobile ha valore in relazione ad un certo mercato, variabile nel tempo e a seconda delle zone. Ciò che più influisce sul valore è la zona di ubicazione del bene: molto spesso il “centro storico” è nelle maggiori città il luogo a valutazione maggiore, seguito, quando presente, dalla prima fascia precollinare e dalle zone residenziali con alti livelli di standards. Subito dopo incidono il piano in cui è collocato l’immobile, la luminosità, la silenziosità del quartiere, la distribuzione interna, che dev’essere il più possibile razionale, la dimensione (in proporzione un appartamento piccolo costa più di uno grande, se valutato al metro quadro), lo stato generale dell’immobile (soprattutto se situato in centro storico è bene che sia ristrutturato), le pertinenze (ossia tutti gli annessi relativi al fabbricato: cantina, autorimessa, giardino, soffitta), etc.
Compiuta la valutazione, il passo successivo consiste nel recuperare, da parte del proprietario, tutta la documentazione necessaria per procedere alla vendita: il rogito di provenienza, le planimetrie, eventuali condoni edilizi, le concessioni comunali e i documenti su ipoteche, se ne esistono.


Ciò che compete all’acquirente
Chi decide di acquistare un immobile, deve valutare in primis la propria disponibilità economica e la necessità o meno di accendere un mutuo ipotecario. E’ fondamentale avere le idee chiare su quanto si desidera acquistare: la tipologia dell’immobile, le sue dimensioni, la zona, etc. Da parte dell’acquirente è quasi sempre d’obbligo una scelta di tipo compromissorio fra le sue effettive esigenze e quanto il mercato offre in quel momento.


L’agenzia immobiliare
L’agenzia immobiliare, specie nelle grandi città, è assolutamente indispensabile, non solo per offrire al cliente maggiori possibilità di scelta, ma anche per impostare le trattative in maniera corretta. E’ obbligo professionale da parte sua tutelare gli interessi di entrambe le parti, mettendole al corrente di tutto quanto di sua conoscenza abbia ad influire sulla compravendita. L’importo della mediazione viene stabilito all’inizio delle trattative, su accordo delle parti.
Non c’è legge di Stato che impone alle agenzie immobiliari una percentuale di mediazione. In caso di controversia ci si rifà agli usi e consuetudini raccolti dalla Camera di Commercio provinciale. L’agenzia immobiliare ha diritto alla mediazione pattuita alla sottoscrizione del contratto preliminare.


L’ incarico di vendita ad agenzia
Il venditore che sottoscrive un incarico di vendita ad una agenzia immobiliare indicherà l’ubicazione del fabbricato, la descrizione e la sua condizione (cioè se sia libero o occupato). Nell’incarico si specifica la libertà dell’immobile da ipoteche o da altri oneri. Vanno inoltre indicati chiaramente il prezzo di vendita, la provvigione pattuita per l’agenzia e la durata dell’incarico.


La proposta d’acquisto
E’ una proposta scritta indirizzata alla parte venditrice, compilata di solito su modulistica prestampata dall’agenzia, che ha l’incarico di farla pervenire alla parte venditrice nel più breve tempo possibile. La proposta verrà compilata con l’indicazione dell’immobile che si intende acquistare, il prezzo offerto, i tempi e i modi di pagamento. Dovrà riportare anche la data di scadenza, entro la quale il proponente l’acquisto dovrà essere messo a conoscenza di una eventuale accettazione. Scaduti i termini di validità, la proposta perde efficacia e il sottoscrivente sarà libero dall’impegno preso. Spesso alla proposta di acquisto si affianca un deposito cauzionale di importo preferibilmente ridotto, formulato in assegno non trasferibile ed intestato al venditore, che lo riceverà solo nel caso di accettazione integrale della proposta.


Il contratto preliminare
E’ un atto scritto, privato in cui le parti si obbligano reciprocamente alla vendita e all’acquisto. E’ preferibile che venga redatto da un notaio, e riporta in forma più dettagliata la descrizione dell’immobile e le sue modalità di vendita e di acquisizione. Al contratto si associa una caparra confirmatoria che di norma copre il 10% - 15% del prezzo di vendita, che verrà trattenuta dal venditore in caso di inadempienza degli obblighi pattuiti da parte dell’acquirente, o richiesta con importo raddoppiato dall’acquirente, se l’inadempienza è da parte venditrice, fatti salvi ulteriori danni dimostrabili. E’ inoltre facoltà di parte adempiente richiedere, ove possibile, l’esecuzione del contratto stesso.


Il rogito notarile
Consiste in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata, che immette l’acquirente nella piena proprietà del bene acquistato. Viene sottoscritto da ambo le parti di fronte al notaio, il quale deve provvedere alla trascrizione dell’atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari nel più breve tempo possibile. Solo dopo la trascrizione il nuovo acquirente risulta proprietario dell’immobile a tutti gli effetti.


IMPOSTE PER CHI ACQUISTA CASA
Acquisto con agevolazioni “ prima casa” Se si acquista da un privato, l'imposta di Registro è pari al 3 % calcolato sul valore catastale, oltre a €. 336,00 per imposte fisse; se si acquista da un'impresa, l'IVA è al 4%, oltre a €. 504,00 per imposte fisse. Tali percentuali si applicano al valore indicato sul rogito notarile. Per usufruire delle agevolazioni è necessario:
acquistare un'abitazione non di lusso, che non può essere venduta prima di cinque anni dall'acquisto a meno che, entro un anno dalla vendita, non se ne acquisti un'altra da adibire ad abitazione principale; non possedere sul territorio nazionale altra abitazione, neppure per quote, già acquistata con agevolazioni “prima casa”; non essere titolare esclusivo, o in regime di comunione legale col coniuge, di altra abitazione nel Comune ove si acquista; • stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile entro diciotto mesi dall'acquisto; oppure acquistare nel Comune in cui viene svolta la propria attività di lavoro o di studio.


Acquisto senza agevolazioni
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva del 10%. L'IVA è pari al 10%, oltre a €. 504,00 per imposte fisse.


IMPOSTE PER CHI VENDE CASA
Il venditore non deve versare nessuna imposta. Soltanto nel caso in cui l'immobile sia venduto entro cinque anni dall'acquisto, senza essere stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso, l'operazione dà luogo a plusvalenza ai fini IRPEF. (L'onorario notarile è a carico dell'acquirente)

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